Algumas pessoas que compraram imóveis em Itapetininga foram surpreendidas com a cobrança adicional do Imposto de Transferência de Bens de Imóveis (ITBI). A Prefeitura de Itapetininga passou arbitrar o valor real de mercado à revelia da importância apresentada no fechamento do negócio entre comprador e vendedor.
Em meados de outubro, a prefeitura enviou ofício para os cartórios informando que: “Em nosso município será utilizado o valor de mercado imobiliário como base de cálculo, na análise de guias emitidas e já recolhidas”, informou a prefeitura. No texto, pede que o tabelião informe aos compradores de imóveis.

Márcia, nome fictício, comprou um terreno no Jardim Athenas por R$ 100 mil, teve o ITBI dobrado após uma reavaliação da Fazenda Municipal. O imposto subiu de R$2 mil para R$ 4,2 mil. Ela foi notificada com um termo de ação fiscal, em que afirma “que o imóvel está abaixo do valor real do mercado”.

“Entrei com recurso para impugnar”, contou. Ela recebeu a notificação para o pagamento. Em seu caso, ela reclama que ocorreu uma superavaliação por parte dos técnicos da administração municipal que apontaram que o lote valia R$ 210 mil, explicou Marcia.

Um funcionário do Cartório de Registro de Imóveis explicou que o ITBI tem como base de cálculo o total declarado na compra do imóvel desde que não fique abaixo do valor venal, que consta no carnê do IPTU. A alíquota aplicada é de 2%.

É o que consta o artigo 63, do Código Tributário Municipal. “A base de cálculo é o valor compactuado no negócio jurídico ou o valor venal do bem, se este for maior”, diz o artigo 63, que rege a cobrança. Segundo o funcionário do Cartório, a prefeitura passou a utilizar o valor único por m² por região, independente das condições da construção. Não há informação se todos os imóveis são reavaliados ou se é feito por amostragem.
Para um advogado ouvido pela reportagem, a cobrança é ilegal, pois a prefeitura teria que alterar o Código Tributário Municipal para arbitrar o valor do imóvel. “Não há base legal”, informou. Ele explicou que o artigo 81 do Código Tributário explica que os casos omissos em que não for apresentado o valor, então a prefeitura poderá arbitrar. “Pode-se estimar uma importância pelo imóvel, desde que o comprador não apresente um documento ”, diz.

Ainda segundo o especialista, a prefeitura está contestando o registro de imóveis. “O tabelião tem fé pública. A escritura feita por ele tem fé pública, mas a prefeitura diz que está errado e não aceita. ” Segundo o especialista, “a inexistência de fé pública acarreta em insegurança jurídica.”

Vereador alerta
O vereador Milton Nery (PROS) alertou que a cobrança é ilegal. Ele orienta para que os contribuintes entrem com recurso dentro da administração para contestar a cobrança. Caso persista, deve-se procurar um advogado para ingressar com um mandado de segurança. Ele disse que a prefeitura está editando uma cobrança, sem base legal.

Nery explica que, por exemplo, na cidade de São Paulo existe o valor de referência, que fica próximo das avaliações feitas pelo mercado, e utilizado como base nas transmissões de bens. Segundo o vereador, a prefeitura deveria apresentar um Projeto de Lei Complementar para ser aprovado no Legislativo.

Outro lado
A Prefeitura de Itapetininga disse que desde setembro começaram a serem analisadas as guias de recolhimento pelos fiscais. Em nota, a prefeitura informou que aproximadamente 90% das guias emitidas foram constatadas que os valores lançados estão muito aquém do preço real de mercado. “Imóvel de R$ 160 mil tinha como base de cálculo R$ 10 mil. Já imóveis de R$ 1 milhão utilizou-se o valor menor do que R$ 100 mil”, disse.

Também disse que é aceito o valor pactuado ou o valor venal, mas “devendo ser observada, em atenção ao principio da legalidade”. Em nota, a administração informou que “a fiscalização está apurando as divergências de lançamentos do ITBI e cobrando a diferença conforme laudo de avaliação imobiliária”.

Também esclareceu que o valor adicional cobrado poderá ser contestado. “Salientamos que o contribuinte poderá impugnar qualquer cobrança, devendo apresentar laudos imobiliários”, diz. Informou também que é “notório” que o valor venal está defasado em comparação aos preços praticados no mercado imobiliário. “Devido a não atualização de Planta Genérica de Valores”, diz a nota.

A prefeitura informou que não precisou editar uma lei para tratar do assunto, pois a cobrança adicional está sustentada pelo artigo 148 do Código Tributário Municipal, que trata do Poder de Polícia da Municipalidade e ações judiciais já julgadas.

Novo cálculo no ITBI causa surpresa a dono de imóvel