Os mutuários que comprarem, em 2017, imóveis novos e usados financiados com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) ganharam um incentivo. O Conselho Monetário Nacional (CMN) ampliou o valor máximo dos empreendimentos que podem ser financiadas pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que cobra juros menores que os demais financiamentos de mercado.
Com a mudança, o teto de financiamento subiu de R$ 650 mil para R$ 800 mil na maior parte do país. No Distrito Federal, em Minas Gerais, no Rio de Janeiro e em São Paulo, o limite passou de R$ 750 mil para R$ 950 mil. A última vez em que esses limites tinham sido alterados foi em setembro de 2013.
Os novos limites começaram a valer na semana passada. Concedidos com recursos do FGTS, os financiamentos do SFH cobram juros de até 12% ao ano. Acima desses valores, valem as normas do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), com taxas mais altas e definidas livremente pelo mercado.
Amortização
Além de ampliar os limites de financiamento, o Conselho Monetário determinou que todos os novos contratos do SFH tenham algum grau de amortização em todas as parcelas. A mudança assegura que o saldo devedor caia o tempo todo e proíbe financiamentos com amortizações negativas, quando, no início dos financiamentos, o mutuário vê o saldo devedor subir e só começa a amortizar a dívida mais tarde.
“A medida vinha sendo estudada há algum tempo pelo Banco Central e tem um caráter de prudência para os dois lados, porque diminui o risco dos financiamentos para os bancos e para o cliente”, disse a chefe do Departamento de Regulação do Banco Central, Sílvia Marques.
Mudança
Uma decisão tomada pelo CMN pode retirar de vez do mercado a tabela Price, que o sistema de amortização dos financiamentos habitacionais, em que as prestações começam mais baixas e vão subindo ao longo do contrato, oferecido praticamente só pela Caixa Econômica Federal.
O efeito será uma restrição do acesso à compra da casa própria para famílias de baixa renda no programa Minha Casa Minha Vida. Por trás da medida está a preocupação do Banco Central (BC) em evitar o que aconteceu na década de 1990, quando o saldo devedor subiu tanto que superou o valor do imóvel, tornando os empréstimos impagáveis.
Ao lançar o Minha Casa Minha Vida em 2009, o governo petista orientou a Caixa a usar o sistema Price para permitir que a prestação coubesse no orçamento das famílias. O problema é que, neste sistema, o saldo devedor cresce durante boa parte de vigência do contrato, porque as mensalidades são insuficientes para cobrir juros e correção monetária. Só no fim do prazo é que o tomador começa a amortizar esses custos.
Pela decisão do CMN, a partir de março de 2017, isso não poderá mais acontecer. Ou seja, nos novos financiamentos, as prestações têm de ser suficientes para cobrir o principal, os juros e a correção — como geralmente ocorre em outro sistema, o SAC, em que os valores começam mais altos e vão diminuindo ao longo do contrato.
